Konut Fiyatlarında Balon Var mı ?

  • 9.09.2017
  • 2238
Konut Fiyatlarında Balon Var mı ?

Son yıllarda Türkiye’de konut fiyatlarında bir balon etkisinin olup olmadığı en çok tartışılan konulardan bir tanesi. Peki nedir bu balon etkisi ?

Nobel ödüllü Prof. Robert Schiller’in tanımına göre, Ancak ve ancak, son 5 yılda fiyatın reel olarak yüzde 100’den fazla artış göstermesi halinde bir fiyat balonundan bahsedilebilir.

Konu ile ilgili sayısal verilere bakıldığında; Ocak 2011 ile Ocak 2016 yılları arasındaki dönemde TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi)’nin %50,3 artış gösterdiği görülmektedir. 2010 yılından bu yana Türkiye İstatistik Kurumu (Tüik)’nun yayınlamaya başladığı Türkiye Konut Fiyat Endeksi verileri incelendiğinde, son 5 yıl içindeki nominal artışın %98 olduğu görülmektedir. Bu iki veriyi kullanarak, reel artış hesaplandığında reel artışın %31,7 olarak gerçekleştiği görülmektedir. Bu oran, Prof. Robert Schiller’in tanımına göre balon sınırından oldukça uzakta görünmektedir.

Merkez Bankasının 2010 yılı başından beri hesaplayıp yayınladığı Konut Fiyat Endeksi’ne yeni bir ekleme daha yapıldı. Bu ekleme konut fiyatlarındaki saf (hedonik) artışların yayınlamasından oluşuyor. 2010 yılından beri yayınlanan nihai fiyat artışı ile Saf (hedonik) konut fiyat artışı arasındaki fark da konutun kalitesinden kaynaklanmaktadır.

Son 5 yıllık hedonik artışlar endeksi incelendiğinde, konut fiyatları endeksinin %70,5 arttığı gözlenmektedir. Bu artış, %50,3’lük Tüfe’den arındırıldığından artış oranı %13,4 olarak hesaplanmaktadır.

Endeksleri bir kenara bırakıp gerçek piyasadaki konut fiyatlarını incelediğimizde ise, son 5 yılda konut fiyat listelerindeki artışın % 141,6 olduğu okunmaktadır. Bu oranı enflasyondan arındırdığımızda ise %60,7 lik bir oran kalıyor. Hedonik fiyatlardan hesaplandığında ise 5 yıllık artış oranı %45,6 da kalıyor. Kısaca, henüz balon etkisinden bahsetmek söz konusu değil.

Henüz bir balon etkisinden bahsedemesek de, bu fiyat artışlarının bir üst sınırı olup olmadığı ve ne zamana kadar daha artacağı merak konusu olmaya devam edecek gibi gözüküyor.

 

Serkan YENER

Gayrimenkul Geliştirme Müdürü