HER YÖNÜYLE YABANCIYA SATIŞ

Son dönemde tüm sektör paydaşlarının gündemine oturan yabancıya taşınmaz satışı konusunu değerleme, KDV, vatandaşlık ve tapu işlemleri boyutuyla kısaca inceledik.

Gayrimenkul Değerleme Raporu Zorunluluğu

Gayrimenkul sektöründe en çok tartışılan konulardan biri olan tapu satış işlemlerinde değerleme raporu zorunluluğu yabancıların taraf olduğu satış işlemleri için 4 Mart 2019 tarihinden itibaren uygulanmaya başladı. Tüm satışları kapsaması beklenen söz konusu uygulama şimdilik yabancı gerçek kişilerin alıcı veya satıcı olarak taraf olduğu gayrimenkul satış işlemlerinde gerçekleştiriliyor.

2019/1 Sayılı Yabancıların Taşınmaz Ediniminde Değerleme Raporu Aranılması Hakkında genelge ile;

• 4 Mart 2019 tarihinden itibaren yabancı gerçek kişilerin alıcı veya satıcı sıfatıyla taraf oldukları satış işlemlerinde değerleme raporu aranılmasına,
• İşlem aşamasında tapuya sunulan değerleme raporunun, tarihi itibariyle üç ay süreyle geçerli olmasına ve bu üç aylık sürede mülkün tekrar satışa konu olması durumunda aynı rapora itibar edilmesine, yeni rapor istenmemesine,
• Gayrimenkul’ün sonradan sicil kayıtlarına işlenmiş cins değişikliği, yola terk, irtifak tesisi gibi değerini değiştiren unsurların tespiti halinde süreye bakılmaksızın tekrar değerleme raporu istenmesine,
• Tapu harçları konusunda meri mevzuat hükümleri tatbikinin devamına ancak değerleme raporundaki piyasa fiyatının resmi senede yazılacak olmasına, bu değerin bitmiş binalar için işlem tarihindeki, fiilen bitmemiş (kat irtifaklı) taşınmazlar içinse bitmesi durumunda oluşacak değeri ifade etmesi gerektiğine,
• İşlem için sunulan değerleme raporunun tapuda TAKBİS sitemine taranmasına ve aslının ilgilisine iade edilmesine karar verilmiştir.

KDV İstisnası Uygulaması

Bu konudaki güncel uygulamaya dayanak olan mevzuat metni 3065 Sayılı KDV Kanunun 13 Maddesine ek değişiklik ve bunu açıklayan 12 Seri No’ lu Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği’nde Değişiklik Yapılmasına Daire Tebliğ’ dir.

Bu düzenlemelere göre istisnanın uygulanabilmesi Konut ve İşyeri olarak inşa edilen birimlerin ilk tesliminde ve bedelin döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi temel şartlarıyla mümkündür.

1 Nisan 2017 itibariyle yürürlüğe giren bu düzenlemeden yararlanabilecek olanlar, yine aynı metinde detaylarıyla açıklanmıştır.

1- Yabancı Uyruklu Gerçek Kişiler:

• Türkiye Cumhuriyet Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmaması, (5091 Sayılı Kanun 3/1d)
• Türkiye’de yerleşmiş olmaması (Gelir Vergisi Kanunu açısından) şartlarını taşıyan gerçek kişiler yabancı uyruklu sıfatıyla istisnadan yararlanacak gruptur.

2- Kanuni ve İş Merkezi Türkiye’de olmayan Kurumlar:

• Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan,
• Bir işyeri veya daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlar istisnadan yararlanabilecek diğer gruptur.

3- Bazı Türk Vatandaşları:

• Çalışma veya Oturma İzni Alarak 6 aydan fazla yurt dışında yaşayan Türk Vatandaşları da istisna içine dahil edilmiş bir diğer grup olarak tarif edilmiştir.

Peki ilk teslim ve bedelin döviz olarak getirilmesinden ne anlamalıyız?

İlk Teslim: Buradan ruhsatlı olarak yapılan binadan (ana taşınmaz), en azından kat irtifakına sahip olarak satışa konu edilmiş konut veya işyerlerini inşa eden mükellefin yapacağı ilk teslim anlaşılmaktadır. Dolayısıyla 2. El satışlar istisna dışındadır.

Bedelin Döviz Olarak Gelmesi: Bu şart muhasebesel açıdan belgelendirilmesi (tevsik) gereken bir durum oluşturmaktadır. Satış bedeli olarak yurtdışından gelecek dövizin bir bankaya transfer edilmesi yapılan işlemin tevsiki açısından en makbul yoldur. Yurtdışındaki bankalar tarafından verilmiş kredi kartlarıyla ödeme yapmak ta bedelin döviz olarak geldiğinin belgelenmesi için uygun bir yoldur.

Ayrıca bu istisnadan yararlanma hakkı elde edenler birden fazla taşınmazı bu yolla satın alabilirler.

Vatandaşlık Edinimi

Yabancılara taşınmaz satışının temel prensibi 2012 yılı öncesine kadar Mütekabiliyet (Karşılıklılık) esasına dayanmakta idi. Bir devletin başka bir devlet vatandaşına uyguladığı hukuki prosedürlerin aynı ölçüde o devlet tarafından da karşılıklı olarak uygulanmasına dayanan bu sistem 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesiyle birlikte son buldu. Yeni yasa maddesiyle getirilen sınırlama “Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.” ifadesiyle çerçevelenmişti.

Bu yasal sınırlamalar dahilinde yabancı yatırımcıların vatandaşlık edinimine ilişkin taşınmaz alımıyla ilgili 2017 ve 2018 Yılları içerisinde Türk Vatandaşlığı Kanunu ve ilgili yönetmeliğinde yapılan muhtelif değişikliklerle en az 250 Bin dolar (Daha önce 1 Milyon Dolardı) tutarındaki taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi konulmak şartıyla satın aldığı Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilen yabancı uyruklu gerçek kişilere doğrudan Türk vatandaşlığının yolu açılmış oldu.

Tapu İşlemleri

Tapu Yasası’nın değişen 35. Maddesi dairesinde Cumhurbaşkanlığı Kararı ile belirlenen ülke vatandaşlarının, edinim şartlarını taşıması ve ülkemizde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilen ülke vatanlarından olması durumunda tapu müdürlüklerine yapılacak ön başvurular askeri makamlarla durumun uygunluğu konusunda yapılacak yazışmayla da değerlendirilecektir. Aşağıdaki başvuru evraklarının tapuya sunulması, yürürlükteki harç tarifelerine göre belirlenmiş harçların ödenmesi ve imza merasimiyle de tapu devir işlemi sonuçlandırılmış olacaktır.

• Tapu Senedi Belgesi
• Kimlik belgesi veya pasaport (Gerektiğinde tercümesi ile birlikte),
• Emlak Rayiç Değeri Belgesi (Belediyeden alınan rayiç değer)
• Binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi (DASK),
• Satıcının 1, alıcının 2 adet fotoğrafı (son 6 ay içinde, 6x4 ebadında).
• Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli imza merasimine tercüman ve ilgili evrakları,
• Yurt dışında düzenlenen vekaletname ile işlem yapılması halinde, tercümesiyle beraber vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği.

Engin Sevinç

[email protected]