KAT MÜLKİYETİ... KAT İRTİFAKI...

Özellikle son yıllarda kat karşılığı pazarlıkları, kentsel dönüşüm uygulamaları, imar barışı çalışmaları ile birlikte gündelik hayatımızın içine giren bazı kavramlar oldu. Aslında yarım asırdır var olan, apartman-site hayatı gibi toplu yaşamın kurallarını koymuş mevzuatımızın içindeki bu kavramlar bugün bizi dairemizin, dükkanımızın değerine etkisi, sağladığı hak ve sorumlulukların kapsamı itibariyle daha çok ilgilendirir oldu. Sözünü ettiğimiz bu kavramlar “kat mülkiyeti” ve” kat irtifakı”.

Öncelikle toplu yaşamın anayasası olan 1965 tarihli 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’ndan bu tabirlerin karşılığına bakalım. Yasanın birinci maddesi bu iki kavram arasındaki farkı aslında özü itibariyle daha en başta ortaya koymuş.

“Madde 1. Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

 

Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.”

Yasanın birçok yerinde geçen kat mülkiyeti ifadesi, aynı yasada "bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkı" olarak kısaca tarif edilmiş. Bağımsız bölüm; bir bina, proje, apartman, site, tesis gibi taşınmazın ana kütlesi içinde (yasada bu ana yapı olarak geçmekte) daire, işyeri, depo gibi tek başına kullanılabilir mahallerine denmektedir.

Özetle bitmiş, oturulmaya başlanmış apartmandaki dairenizin tapusu size kat mülkiyeti adıyla orada sahiplik hakkı verirken henüz bitmemiş, bittiğinde de kat mülkiyetine geçerek “seviye atlayacak” olan aynı haklar demetine bugün için kat irtifakı denir.

Anahtar kelime olan “bitmiş” yapıdan kasıt sadece inşai anlamda değil binanın kağıt üzerinde de yeterlilik ve uygunluğunun belgelendirilmiş olmasıdır. Yapı Kullanma İzin Belgesi, bilinen adıyla iskan belgesi bu noktada yapının tamamıyla bitirilerek kullanılabilirliğini ifade eder ve kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sürecini başlatır.

Bu açıklamalardan sonra kat mülkiyeti ve kat irtifakı arasındaki diğer önemli hususlar şunlardır.

Tapu senedi evrak olarak çokça hürmet gösterdiğimiz belgelerden biri elbette. Ancak unutulmaması gereken nokta, tapu evrağının verildiği “an” itibariyle oluşmuş mülkiyet durumunun fotoğrafını çektiğidir. Pratikte iskanlı tapu olarak ta ifade edilen kat mülkiyet tapusunun mahkeme kararı vb. sebeplerle iptal edilmediği sürece orada iskanın alındığı çıkarımı yapılabilir. Ancak güncel durumun tespiti veya teyidi anlamında belediyelerin yapı kontrol müdürlüklerinde bu durum ilgilisince kontrol edilebilir.

Bununla birlikte iskanı alınmış ancak gerekli işlemler tamamlanmadığı için henüz kat mülkiyetine geçmemiş kat irtifak tapularına da rastlamanız mümkün. Bu durumun kontrolü de yine ilgilisince Tapu Müdürlüklerinden yapılabilir.

Bu konuda başka önemli bir nüans ta yeni binalarda oturumun başlaması ve yönetilmesinin ihtiyaç haline gelmesiyle birlikte gün yüzüne çıkar. Kat Mülkiyeti Yasası ve ilgili hükümlerinin kat mülkiyetine geçmiş yapılarda uygulanabilirliği konusu gayet açıkken henüz kat irtifakında olan ancak fiili olarak oturumun başladığı yapılarda durumun nasıl idare edileceğine dair cevap yine aynı yasanın 17. maddesinde yer almaktadır.

“Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.”

Engin Sevinç

[email protected]