Tüik tarafından her ay düzenli olarak yayımlanan konut satış rakamlarının Haziran verileri geçtiğimiz günlerde açıklandı. Gündeme satışlarda yüzde 49 düşüş manşetiyle giren endeksin içeriği neydi?

Haziran ayına ait rakam 61.355 adet. Bu sayının ne ifade ettiğini anlayabilmemiz için geçen ayın, geçen yılın aynı ayının, hatta son 5 yılın Haziran ayı satış adetlerine şöyle bir bakalım. 

Geçen Mayıs ayında 91.937 adet konut satışına ulaşılmış. 100 Bin olan psikolojik sınırın altında kalmış. Zira 2018 Mayıs ayının rakamı yaklaşık 120 Bin adetti.

Haziran	Toplam            Satışlar	Değişim
2019	61.355	-0,486
2018	119.413	0,224
2017	97.579	-0,081
2016	106.187	-0,040
2015	110.657

Geçen yılın Haziran ayına baktığımızda da yaklaşık 120 Bin adet konut satılmışken bu yılın Haziran ayında yüzde 48,6 oranında bir gerilemeyle rakam yarıya düşmüş gibi görünüyor.

Konut satış rakamlarının Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden gelen işlem adetlerinden oluştuğu artık malumunuz. Geçen yılın Haziran ayındaki 20 işgünü içerisinde tapuda 119.413 adet satış işlemi yapılmışken bu yıl bayram tatili nedeniyle Haziran ayı içindeki 15 iş gününe ancak 61.355 adet satış işlemi sığdırılabilmiş. 15 günlük rakamı basit bir orantıyla 20 gün için hesapladığımızda 80 Bin adet civarı bir rakama ulaşılacağını kestirmek mümkün. Bu varsayımla bile satışların geçen Haziran ayına göre yüzde 30 civarında düşeceği söylenebilir.

Bir de 2018 Haziran ayında kamu bankalarının öncülüğünde başlatılan 0,98 faiz oranı kampanyasını hatırlamak gerekir. Konut kredisinde psikolojik sınır olan “yüzde 1’in altı”  o dönemde bekleyen talebi harekete geçirmiş ve sonuç, adet bazındaki artışla skora yansımıştı. Aslında buradan da çok net görülüyor ki konut satışlarının esas itici gücü kredi faiz oranları. Tam bu noktada faiz oranlarının etkisini tartabileceğimiz tapu verisine yani ipotekli satış rakamlarının seyrine bakabiliriz.

Haziran	İpotekli          Satışlar	Değişim
2019	7.319	-0,846
2018	47.648	0,353
2017	35.210	-0,032
2016	36.371	-0,102
2015	40.503

Özellikle İpotekli satışlarda 2018 Haziran ayının 0,98 etkisini görebilmek mümkün.  Son aylarda 1,5 - 2 bandı arasında gidip gelen faiz oranlarının değişim miktarı, ipotekli satışlara misli oranda düşüşle yansıdı. Zira faiz oranlarının değişim sıklığı bile tüketici güveninde nazara alınıp karşılık buluyor. Konut satışları ve konut kredi faizleri arasındaki net korelasyonu Merkez Bankası’na ait verilerden de görmek mümkün.

Konut satışlarındaki Haziran düşüşünü büyük oranda faiz oranlarıyla açıkladıktan sonra piyasa gerçeğini özetleyen şu iki veriye de bir bakalım. Bunlardan ilki piyasada kredi kullanımı olmadan, nakit, senet, vb. şekilde satıldığı düşünülen konutlar ki bunları Tüik açıklamalarında “diğer satışlar” başlığında inceleyebilmek mümkün.

Haziran	Diğer             Satışlar	Değişim
2019	54.036	-0,247
2018	71.765	0,151
2017	62.369	-0,107
2016	69.816	-0,005
2015	70.154

2019 Haziran ayındaki yüzde 24 ‘lük düşüşü bu ayın 15 iş gününe sahip olmasıyla açıklayabiliriz. Zira 2018 Haziran ayında olduğu gibi bu ayında 20 işgününden oluştuğunu varsayarsak rakamın yine 70 Binlerde olacağı söylenebilir.

Piyasa gerçeklerine dair bir diğer önemli veri “İlk satışlar” olarak sınıflandırılan ve müteahhitten/üreticiden ilk satılan ve bir yönüyle de stok durumunu ifade eden konut satışlarıdır.

Haziran	İlk Satışlar	Değişim
2019	23.265	-0,592
2018	57.064	0,256
2017	45.433	-0,079
2016	49.354	-0,036
2015	51.202

2019 Haziran ayındaki yüzde 60’lık düşüşü yukarıda sözünü ettiğimiz tüm düzeltmelerle yüzde 40-45’ler seviyesine revize edebileceğimizi düşünürsek bu noktada beklenen toparlanmanın buradan başlaması gerektiğini söyleyebiliriz.

İlk satışlar inşaat konut sektörünün taze kan damarlarıdır. Bunun için faiz oranlarının istikrarlı bir düşme trendine girmesi, diğer olumlu ekonomik verilerle havanın desteklenmesi ve bunun da tüketici güvenine yansımasını görmek gerekecektir.

Engin Sevinç

[email protected]