İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Doç. Dr. Ali Hepşen ile evinadresi.com’a özel röportaj…

  • 31.1.2018
  • 1980
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Doç. Dr. Ali Hepşen ile evinadresi.com’a özel röportaj…

Ali Hepşen Kimdir? Bize kısaca kendinizden ve çalışmalarınızdan bahseder misiniz?

İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı öğretim üyesiyim. Eğitim alanım finans olmakla birlikte, 2002 yılından bugüne gayrimenkul finansmanı üzerinde çalıştım. Konuya ilişkin pek çok akademik çalışma yayımladım. Bu alanda katkı vermeye devam ediyorum.

 

İnşaat sektörünün 2017 performansını ve bu doğrultuda 2018 yılına dair öngörülerinizi paylaşır mısınız?

2018 yılına olan bakışı doğru aktarabilmek için geçmişteki gelişmeleri de iyi okumak gerekir. İnşaat sektörünün hem milli gelire olan katkısı hem istihdama etkisi değerlendirildiğinde özellikle 2000’li yıllardan sonraki süreçte sektörün ekonomik gelişimimize önemli katkıları oldu. Bu gelişim sürecinde özellikle üç kırılma döneminden bahsedebiliriz. Türkiye’de eskiden gayrimenkul piyasası sadece üretim ve satış odaklıydı. İşin finansman boyutu ise hiç yoktu. Kredi maliyeti yüksek olduğu için insanları kredi kullanmayı da tercih etmiyordu. 2004 kırılma yılı oldu. İlk defa kredi maliyetleri ve enflasyon yüzde 20’nin altına indi. Kişiler kredi kullanarak konut alabileceklerini gördü. O zaman kullandırılan konut kredilerinin kendine özgü yasal bir altyapısı yoktu. 2007 yılında 5582 sayılı Konut Finansmanı Kanunu yürürlüğe girdi ve yasal altyapı oluştu. Süreçteki dönüşüm yılı ise 2012 oldu. Sermaye Piyasası Mevzuatı değişti ve bu değişiklikle birlikte gayrimenkulü bir sermaye piyasa aracı olarak kullanma imkânı tanındı. Bu süreçte ekonominin büyüme dinamiklerinden birisi de gayrimenkul odaklı oldu. İstihdama ise en yüksek girdi sağlayan sektörlerden bir tanesi. Dolayısıyla 2017 yılı gelişmelerini ve 2018 beklentilerini bu açıdan yorumlamak gerekiyor. 2017 yılı 3. çeyrek dönem inşaat sektörü büyüme oranı ile gayri safi yurt içi hâsıla (GSYİH) büyüme oranları karşılaştırıldığında, inşaat sektörü büyüme hızının (%18,7) GSYİH büyüme hızının (%11,1) üstünde olduğu gözlemlendi. Bu pozitif ivmenin devam edeceğini düşünüyorum. Ancak burada kırılganlık yaratabilecek, 2018 yılında talep daralması oluşturabilecek en önemli unsur kredi faiz oranlarının artması olacaktır.

 

2017 yılındaki 1.409.314 adet konut satışını sizce nasıl yorumlamak gerekir?

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan konut satış istatistiklerine göre, ülke genelinde 2017'de satılan konut sayısı, bir önceki yıla göre yüzde 5,1 arttı ve 1 milyon 409 bin 314 oldu. Diğer taraftan, yabancılara yapılan konut satışları ise önceki yıla kıyasla yüzde 22,2 artarak 22 bin 234'e yükseldi. Her iki satış verisi değerlendirildiğinde, konut satışında tüm zamanların rekorunun kırıldığını ifade edebiliriz.

 

Konut arz ve talebine dair veriler ışığında çok sık dile getirilen “stok” konusunda ne söylenebilir. Sizce piyasada bir gayrimenkul stok probleminin varlığından söz edilebilir mi?

Bu konuyu markalı konut verileri özelinde öncelikle irdelemenin doğru olduğunu düşünüyorum. Markalı konut projelerinde Aralık ayı stok erime hızı %3,9 olarak gerçekleşti, bu rakam son 6 aylık dönemin ortalamasının üzerinde. Diğer taraftan da 1,4 milyonluk konut satışına ulaşılması da mevcut piyasanın hareketli olduğunu bize gösteriyor.

 

Gayrimenkul sektörüne finansman kaynağı yaratabilmek adına geliştirilen finansal yatırım enstrümanlarının uygulamadaki performanslarını nasıl buluyorsunuz? GYF’ler, gayrimenkul sertifikalarının ülkemizdeki gelişim trendi hakkında bizleri bilgilendirebilir misiniz?

2012 yılında yürürlüğe giren Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında gayrimenkul ve sermaye piyasasının entegrasyonu için önemli adımların atıldığını gözlemledik. Gayrimenkul yatırım fonu, gayrimenkul sertifikası, altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıkları gibi uygulamalar kişilerin ya da yatırımcıların sadece fiziki ortamda gayrimenkul sahibi olarak getiri elde etmelerinin yanı sıra gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yaparak ta getiri elde edebileceklerini gösterdi. 2017 yılının ilk yarısında gayrimenkul sertifikası ihracı başarılı bir şekilde gerçekleşti. Yine son çeyrek dönemde ise gayrimenkul yatırım fonu katılım belgesinin halka arzının BİST’te ihracını gözlemledik. Böylece ilk kez gayrimenkul yatırım fonları borsaya kote oldu. Bu tür yatırım araçlarına ilişkin ihraçların 2018 yılında artarak devam edeceğini düşünüyorum.

 

Konut kredi faiz oranları kısa vadede bir düşme eğilimine girer mi? Mevcut ekonomik konjonktürü de değerlendirerek konut kredisi faiz oranlarının bir kırılma göstereceğinden bahsedebilir miyiz?

2017 yılının ilk 9 ayında konut kredi faiz oranı ortalaması aylık bazda yüzde 0,9 dolayındaydı. Ancak geçen yılın son 3 ayına baktığımızda ise bankaların fonlama maliyetlerindeki artışa bağlı olarak faiz oranları aylık yüzde 1 düzeyinin üzerinde çıktı. Bu durum talep daralması şüphesiz yaratacaktır. Ayrıca artan gayrimenkul fiyatları ve bireylerinin tasarruf yapılarının düşüklüğü borçlanarak konut alımlarını kısıtlıyor. Örneğin REIDIN konut satın alım gücü endeksi incelendiğinde İstanbul’da yaşayan ortalama gelire sahip bir hane halkının kredi kullanabilmesi için hem kredi maliyetinin 0.70’lere düşmesi aynı zamanda da vadelerin de 15 yıllara doğru uzaması lazım. Çünkü ödenecek olan konut taksitinin üzerinde bir yaşam alanı kalması gerekiyor. Vadelerin uzaması için de tabi bankacılık boyutunda fonlama mekanizmasının doğru kullanılması ve özellikle bu noktada menkul kıymetleştirme süreçlerinin canlandırılması gerekiyor.

 

Kentsel dönüşüm uygulamaları hakkında görüşleriniz nelerdir? Yaklaşık 6,5 milyon binanın dönüşüm ihtiyacından yola çıkılarak başlatılan büyük kentsel dönüşüm projesinin neresindeyiz? Bu konudaki artı ve eksilerimiz neler olabilir?

2012 yılının Mayıs ayında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun yürürlüğe girdi. Ama dönüşüm süreçleri alan yerine daha çok bina ve parsel bazlı dönüşümler şeklinde oluştu. Olması gereken ise alan bazlı dönüşümler yani geniş ölçekli bir dönüşümün olması gerekiyor. İstatistiklerde yaklaşık 6 – 6,5 milyonluk yıkılması gereken ya da elden geçirilmesi icap eden yapı stoku olduğunu görüyoruz. Bunun bütçesi ise yaklaşık olarak 400 milyar dolarlık bir kaynak gerektiriyor. Finansman sorunu çözülürse alan bazlı dönüşümlere girilebilir. Bunu yaparsanız şu an binlerce hak sahibinin içinde olduğu bölgeler söz konusu. Sadece müteahhitlerin ya da hak sahiplerinin altından kalkacağı bir dönüşüm değil tabi ki.

 

Yabancıya gayrimenkul satışı konusundaki verileri de değerlendirerek ülkemiz gayrimenkul piyasasının dünya pazarındaki yeri hakkında neler söyleyebilirsiniz?

Yukarıda da ifade ettiğim üzere 2017 yılını yabancı satışlarında da rekor bir yıl olarak tamamladık. Bu durum yabancı yatırımcıların ülkemize olan güvenlerini de gösteriyor. Aynı zamanda sadece İstanbul değil, Trabzon ve Yalova gibi yerlerde de yurt dışından gelen yatırımcıların gayrimenkul alıcısı değil, aynı zamanda da geliştirici konumunda doğrudan yatırımcı olduklarını görüyoruz. Potansiyel görüp buraya geliyorlar diye düşünebiliriz.

 

Konut ve ticari gayrimenkul piyasası olarak ayırdığımızda son dönemdeki emlak fiyatlarının genel seyrini nasıl değerlendirirsiniz?

REIDIN tarafından açıklanan 68 şehir ve Türkiye geneli için yayımlanan konut fiyat endeksi 2017 yılındaki fiyat gerçekleşmelerine baktığımızda, Türkiye genelinde 68 şehrin tamamını kapsayacak nitelikteki Türkiye Satılık Konut Fiyat Endeksi’nde (TR-68) yıllık bazda %11,87 oranında artış gerçekleşti; 2017 yılı Tüketici Fiyat Endeksindeki %11,92 oranındaki artış dikkate alındığında konut fiyatlarının ülke genelinde enflasyon oranı kadar arttığını da söyleyebiliriz. Dolayısıyla bu durum, ülkemizde konut fiyatlarının aşırı şiştiği ya da piyasada bir balon oluştu savını desteklememektedir.

 

Gayrimenkulün yatırım aracı olarak oynadığı rol, ekonomimiz açısından ne gibi fırsatlar yaratabilir? 

Gayrimenkulü hem ekonomik açıdan yaratmış olduğu katma değer hem de sermaye piyasasında bir dayanak varlık olarak düşündüğümüzde küçük ve kurumsal yatırımcılar açısından özellikle uzun vadede önemli yatırım fırsatları sunduğu herkesçe kabul edilen bir gerçektir.

 

evinadresi.com